다세대주택 vs 다가구주택 차이, 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트!

다가구주택과 다세대주택은 이름이 비슷하지만 법적 정의, 건축 기준, 세금, 대출, 투자 전략이 완전히 다릅니다.

이번 글에서는 두 주택의 정의, 차이점, 장단점을 쉽게 비교해,

임대사업자·내집마련·부동산 투자 초보자 모두가 헷갈리지 않도록 쉽게 풀어드립니다. 🏠✨

 

다세대주택 다가구주택 차이

 

🤔 왜 알아야 할까?

둘 다 여러 세대가 사는 집이지만, 법적 정의, 등기, 투자, 세금, 대출까지 전부 다르기 때문이에요!

 

🏡 다세대주택이란?

✅ 정의

다세대주택은 한 건물에 여러 세대가 사는 주택 형태예요.

 

💡 쉽게 말하면?

🏢 작은 아파트 같은 빌라!

빌라는 대부분 다세대주택으로 분류돼요.

 

✔️ 특징 1. 등기 분리 가능

• 집집마다 등기가 따로 있어요.
  ➡️ 소유권을 각각 나눌 수 있죠.

예를 들어, 4층짜리 빌라가 있다면

1층, 2층, 3층, 4층 각각 다른 사람이 소유할 수 있어요. ✨

✔️ 특징 2. 공동현관 사용

모든 세대가 공동현관을 사용해요.

예를 들어, 아파트처럼 현관문을 지나 엘리베이터나 계단으로 각 집으로 들어가는 구조죠.

✔️ 특징 3. 건축 기준

• 4층 이하
• 19세대 이하

👉 이 조건을 만족해야 다세대주택으로 분류됩니다.

💭 예시로 쉽게 이해하기

서울의 빌라를 상상해보세요.
3층짜리 건물에 각 층마다 두 가구씩 사는 구조라면 이건 다세대주택이에요.

📌 정리

항목	다세대주택
소유권	세대별 분리 가능
형태	빌라, 작은 아파트
현관	공동현관
층수	4층 이하
세대수	19세대 이하

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🏘️ 다가구주택이란?

✅ 정의

다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 살지만

건물 전체가 한 사람 명의로 되어 있는 주택이에요.

 

💡 쉽게 말하면?

🏠 큰 단독주택을 쪼개서 여러 세대가 사는 형태

예를 들어, 1층, 2층, 3층으로 나뉘어 있지만 등기는 전부 집주인 1명 명의라는 것!

✔️ 특징 1. 소유권 분리 불가능

집이 한 채로 묶여 있기 때문에 따로 분양하기 어렵습니다.

예를 들어, 2층에 세 들어 사는 세입자가  “이 집을 사고 싶어요!” 해도 
그 층만 따로 등기 이전이 불가능하죠.

✔️ 특징 2. 임차인 주의사항

다가구주택은 집 전체가 한 사람 명의이므로, 세입자는 전세보증금 반환에 더 신경 써야 해요. ⚠️

만약 집주인이 대출을 많이 받았다가 집을 경매로 넘기면
세입자가 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문이에요.

✔️ 특징 3. 형태

단독주택을 개조해서 여러 세대가 사는 구조가 많아요.

📌 정리

항목	다가구주택
소유권	분리 불가능
형태	단독주택 개조
현관	공동 혹은 층별 출입구
투자	임대수익형
주의	보증금 반환 위험

 

🔍 비교 정리

구분	다세대주택	다가구주택
소유권	세대별 분리 가능	한 명 명의
형태	빌라	단독주택 개조
층수	4층 이하	3층 이하 (지하 제외)
세대수	19세대 이하	19세대 이하
현관	공동현관	층별 출입구 가능
투자	분양, 매매 가능	통으로 매매
위험	비교적 적음	보증금 반환 위험 있음

 

🤔 왜 헷갈릴까?

둘 다 여러 세대가 사는 집이고, 겉모습도 비슷해요.

하지만
🏠 다가구주택 = 한 사람이 소유, 통으로 사고팔기
🏢 다세대주택 = 세대별 분리, 개별 분양·매매 가능

이 차이를 꼭 기억하세요!

 

💡 실전 투자 포인트

✔️ 다세대주택 투자

✅ 개별 분양 가능 ➡️ 유동성 좋음
✅ 매매·전세 수요 많음
✅ 대출 시 아파트보단 한도 낮지만, 단독주택보다 유리

 

✔️ 다가구주택 투자

✅ 임대사업 수익용으로 적합
✅ 전체 매입 후 월세 수익 창출
⚠️ 단, 세입자 보증금 반환 리스크 높음
⚠️ 통으로 사야 하므로 큰 자본 필요

 

🏠 주택임대차 보호 팁

다가구주택 전세 계약 시,

1. 전입신고
2. 확정일자 받기
3. 선순위 대출 여부 확인

이 세 가지는 꼭 필수입니다!

 

💭 왜 중요할까?

만약 집주인이 대출을 많이 받았다면,
집이 경매로 넘어갈 때 은행이 세입자보다 먼저 돈을 가져가기 때문에
보증금을 못 돌려받을 수도 있어요.

 

📌 마무리 요약

✅ 다세대주택: 빌라, 세대별 소유권, 개별 분양 가능
✅ 다가구주택: 단독주택 개조, 한 사람 명의, 통으로 매매

 

🎯 마무리

오늘은 다세대주택과 다가구주택의 차이, 특징, 투자 포인트까지 알아봤어요.
부동산 공부는 어려워 보여도, 
이렇게 조금씩 용어부터 차근차근 공부하면 어느새 전문가가 될 수 있답니다. ✨ 

궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요.
다음 글에서 더 알찬 경제 이야기로 돌아오겠습니다. 😊